Estimo: definizione e principi

ESTIMO, DEFINIZIONE E PRINCIPI: IL GIUDIZIONE DI STIMA. L’estimo è una disciplina che nasce per soddisfare date esigenze pratiche a causa delle quali si pongono dei quesiti a un esperto (il perito). I quesiti sorgono di solito nell’ambito di conflitti tra individui diversi per questioni regolabili in denaro, ma sono posti anche in contesti non conflittuali.
La disciplina estimativa è l’insieme degli strumenti metodologici che consentono al perito di rispondere al quesito. A tale scopo il quesito dovrà possedere:

• La chiara cognizione dello scopo della stima (il quesito)
• La conoscenza tecnica del bene da stimare
• La conoscenza delle basi teoriche della disciplina estimativa
• La conoscenza dei rapporti legali esistenti tra le persone e le cose implicate nella stima

Gli aspetti economici di stima. L’aspetto economico o criterio di stima o tipo di lavoro è uno schema logico di carattere generale che costituisce la premessa fondamentale per svolgere la stima. La disciplina estimativa, ha definito per i beni privati  sei tipi di valore.

1. Valore di mercato. Rappresenta la stima del prezzo che un bene potrebbe spuntare in una libera contrattazione di compravendita

2. Valore di costo. Si ottiene in funzione delle spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per produrre o riprodurre il bene oggetto di stima. Il valore di costo comprende spese di diverso tipo:

• Acquisto di beni e servizi, come quote (Q), spese varie (Sv) e tributi (Tr)
• Retribuzione dei lavoratori e cioè salari (Sa) e stipendi (St)
• Remunerazione dei capitali utilizzati, costituita da interessi (I) e beneficio fondiario (Bf)

Secondo lo schema di Serpieri, tradizionalmente usato in estimo, il valore di costo (Vk) è dato quindi dalla seguente espressione:

Vk = Q + Sv + Tr + Sa + St + I + Bf

3. Valore di trasformazione. Viene applicato per la stima di beni sono ordinariamente destinati a subire una trasformazione. Si ottiene dalla differenza tra il valore di mercato del bene ottenuto con la trasformazione e il costo della trasformazione stessa:

Vt = Vm – K

4. Valore complementare. Viene usato per stimare un bene che è parte integrante di un altro bene. Il bene complementare è infatti in grado di accrescere il valore o il reddito di uno o più altri beni (o parti di essi).
Il valore complementare di un bene si ottiene dalla differenza tra il valore del complesso originario di beni di cui fai parte e il valore che questo avrebbe senza il bene oggetto di stima:

Va : V – Vb

5. Valore di surrogazione. Consiste nello stimare un bene sulla base del valore di altri beni in grado di sostituirlo, cioè in funzione del valore di altri beni aventi la stessa utilità.

6. Valore di capitalizzazione. Il valore di un bene viene determinato accumulando all’attualità i redditi futuri ordinariamente ritraibili dal proprietario con l’ uso appropriato delle formule della matematica finanziaria. Per un immobile il reddito del proprietario è un importo annuo da considerarsi illimitato:

V? = BF/r

Il metodo di stima. Si perviene a un giudizio di stima mediante l’ applicazione di un metodo. Il metodo di stima è unico e consiste nella comparazione. La comparazione viene effettuata sulla base di uno o più parametri comuni al bene da stimare e ai beni simili presi a confronto. Il metodo consiste quindi nella seguente equazione generale:

∑V : ∑p = V x : p x

Dove:

∑V : sommatoria dei prezzi di mercato  relativi a beni simili
∑p : sommatoria dei parametri  relativi ai beni simili
V x : valore ordinario del bene oggetto di stima
p x : parametro relativo al bene oggetto di stima

I procedimenti di stima. Il procedimento di stima è il modo in cui viene applicato il metodo; è infatti la tecnica usata per comparare il bene oggetto di stima con beni simili di cui si conoscono i prezzi.

I beni simili. Si considerano simili i beni aventi le medesime caratteristiche estrinseche e intrinseche e che quindi appartengono allo stesso segmento di mercato.
I prezzi dei beni simili devono essere:

• Recenti, in quanto rilevati da compravendite verificatesi in un passato prossimo al momento della stima
• Reali e cioè effettivamente pagati

I dati della stima. I parametri e i prezzi di mercato dei beni simili costituiscono i dati della stima.
I dati utilizzati per la stima possono essere:

• Di fatto, se sono evidenti per la loro entità e natura
• Ipotetici, quando derivano da una stima

In base ai dati utilizzati si definiscono due tipologie di procedimento:

• Analitico, basato sull’ elaborazione di dati elementari
• Sintetico, basato sui dati che all’ origine hanno già subito una fase di elaborazione

Il principio dell’ ordinarietà. Consiste nel considerare nelle operazioni di stima condizioni medie in quanto statisticamente più probabili. Il valore ordinario è infatti l’ importo che più di altri avrà la probabilità di verificarsi nella realtà in quanto avvalorato dai dati storici relativi a beni simili.

Correzioni del valore ordinario. Le correzioni del valore ordinario possono essere di due tipi:

• Comodi positivi o negativi sono dovuti a caratteristiche non modificabili del bene da stimare che lo collocano al di sopra o al di sotto della media dei beni simili presi a confronto.
• Aggiunte e detrazioni (A/D) sono differenze tra il bene da stimare e i beni simili riferibili a un suo stato momentaneo, e quindi modificabili, dovuto a fattori quantificabili direttamente in termini monetari.

PRINCIPI DI ESTIMO: I PROCEDIMENTI PER LA STIMA DEL VALORE DI MERCATO. Stima” a vista”. La stima  a vista viene svolta dal perito semplicemente osservando il bene da stimare.

Stima sintetica monoparametrica. La stima sintetica utilizza il valore unitario ordinario (Vu) dato da:

Vu = ∑V/∑p

Stima sintetica per valori unitari. La stima per valori unitari consiste nell’ esprimere il valore di un bene sommando i valori delle porzioni omegenee, di cui è composto.

Si ha quindi l’ espressione:

Vm = Vu1 × p1  + Vu2 × p2 +…

Stima sintetica multiparametrica. Consiste nell’ effettuare il confronto con beni simili sulla base di più parametri. La stima multiparametrica si svolge secondo la seguente proporzione:

∑V : ∑ (p1 × p2 ×…) = V x  : (p1x × p2x ×…)

Dove:

∑ (p1 × p2 ×…) = sommatoria dei prodotti dei parametri dei beni simili
(p1x × p2x ×…) = prodotto dei parametri del bene da stimare

Stima per capitalizzazione dei redditi. Consiste nell’ accumulare all‘ attualità, scontandoli, i redditi futuri ritraibili dal proprietario usando apposite formule di matematica finanziaria. Il reddito capitalizzabile è il beneficio fondiario ordinario ritraibile dal proprietario (Bf).